2012-2017年中国房地产中介服务行业观察预测及投资建议咨询报告
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【报告编码】 36125
【出版机构】 中研华泰研究院
【出版日期】 2012年11月
【交付方式】 EMIL电子版或特快专递
【报告价格】 [纸质版]:6500元 [电子版]:6800元 [纸质+电子]:7000元 (有折扣）
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【目录】
第1章：房地产中介服务行业投资环境分析 11
1.1 2012年上半年经济发展环境分析 11
1.1.1 我国宏观经济运行情况回顾 11
1.1.2 我国宏观经济形势分析及预测 15
1.1.3 投资趋势及其影响因素预测 16
1.2 行业政策环境分析 18
1.2.1 房地产行业调控政策解析 18
（1）第一阶段：增加供给 18
（2）第二阶段：抑制需求及增加供给 20
（3）第三阶段：行政手段与货币政策 22
（4）加息与上调准备金率分析 27
1.2.2 房地产中介行业政策解析 28
第2章：房地产中介服务行业发展现状剖析 31
2.1 房地产中介服务行业的定义 31
2.1.1 房地产中介服务行业的定义 31
2.1.2 房地产中介服务行业的领域 31
2.1.3 房地产中介服务行业的地位 32
（1）房地产中介服务业与房地产行业的关系 32
（2）房地产中介服务行业与城市化进程关系 33
2.2 我国房地产中介服务行业发展历程 34
2.2.1 复苏阶段（1978-1992年） 34
2.2.2 萌芽阶段（1993-1997年） 36
2.2.3 快速发展阶段（1998-2004年） 38
2.2.4 整合规范（2005年之后） 40
2.3 我国房地产中介服务市场发展现状 41
2.3.1 全国房地产中介服务行业发展形势 41
2.3.2 房地产中介服务行业典型区域市场分析 42
（1）北京房地产中介服务市场运营分析 42
（2）上海房地产中介服务市场运营分析 43
（3）深圳房地产中介服务市场运营分析 45
（4）成都房地产中介服务市场运营分析 46
（5）杭州房地产中介服务市场运营分析 47
第3章：房地产中介服务行业运营模式分析 49
3.1 我国房地产中介服务行业发展模式分析 49
3.1.1 国内地铺模式 50
（1）目前国内地铺模式发展现状 50
（2）国内地铺模式发展瓶颈分析 50
（3）国内地铺模式存在问题根源 50
（4）国内地铺模式问题解决方法 51
3.1.2 独立经纪人模式 51
（1）房地产独立经纪人概念 51
（2）独立经纪人的理论基础 51
（3）独立经纪人模式的价值 52
3.1.3 多渠道整合模式 52
（1）移动终端 53
（2）电子商务 53
（3）行业间整合 53
3.2 四大区域房地产中介服务行业运营模式分析 53
3.2.1 美国房地产中介服务行业运营模式分析 53
3.2.2 日本房地产中介服务行业运营模式分析 55
3.2.3 中国台湾地区房地产中介服务行业运营模式分析 56
3.2.4 中国香港特区房地产中介服务行业运营模式分析 57
3.3 未来房地产中介服务行业发展模式分析 60
3.3.1 目前房地产中介服务行业存在的问题 60
3.3.2 房地产中介企业未来发展趋势分析 61
第4章：房地产中介服务行业细分领域分析 63
4.1 房地产传统经纪行业分析 63
4.1.1 房地产经纪服务行业发展概述 63
（1）房地产经纪服务行业的构成与特点 63
（2）房地产经纪业与存量房市场关系 64
（3）房地产经纪行业的主要经营模式 64
（4）房地产经纪行业的业务分类 64
4.1.2 我国房地产经纪行业发展分析 65
（1）我国房地产经纪行业发展现状 65
（2）行业如何在房地产市场变动中发展 66
（3）房地产经纪行业的发展趋势 67
4.1.3 房地产经纪机构的融资与上市 69
4.2 房地产策划代理行业分析 69
4.2.1 房地产策划代理行业发展概述 69
（1）房地产策划代理行业业务领域 69
（2）房地产策划代理行业企业分类 70
（3）房地产策划代理区域行业特征 72
（4）房地产策划代理城市行业特征 74
（5）各区域城市典型代理企业列表 75
4.2.2 房地产策划代理业发展模式分析 75
（1）房地产策划代理企业三大发展模式分析 75
（2）房地产策划代理企业发展要素分析 76
4.2.3 房地产策划代理行业发展分析 77
（1）房地产策划代理行业发展现状 77
（2）房地产策划代理行业发展趋势 79
4.2.4 房地产策划代理行业区域市场分析 79
（1）北京市房地产策划代理业的发展现状 79
（2）深圳市房地策划产代理业的发展现状 79
（3）上海市房地产策划代理业的发展现状 80
4.3 房地产评估行业分析 80
4.3.1 房地产评估行业发展概述 80
（1）房地产价格评估行业定义 80
（2）房地产评估的类型 80
（3）房地产评估的方法 81
（4）房地产投资价值的评估特点 82
4.3.2 房地产评估行业发展分析 83
（1）房地产评估行业发展现状 83
（2）房地产评估市场需求分析 84
（3）房地产评估行业存在问题 84
（4）房地产评估行业发展趋势 85
第5章：房地产中介服务行业二三级市场分析 87
5.1 我国房地产二级市场分析 87
5.1.1 房地产市场发展现状 87
（1）房地产行业周期 87
（2）房地产二级市场供求关系 88
（3）房地产二、三级市场联动 88
（4）房地产租赁市场分析 89
5.1.2 房地产市场运营状况分析 89
（1）房地产开发投资分析及趋势预测 89
（2）房地产新开工面积现状分析及预测 92
（3）房屋销售内在驱动力分析 95
（4）房屋销售价格体系分析及预测 98
5.1.3 典型城市房地产市场深度分析 101
（1）北京市房地产市场运行状况分析 101
（2）上海市房地产市场运行状况分析 108
（3）中部地区代表——湖北省房地产市场运行状况分析 114
（4）西部地区代表——贵州省房地产市场运行状况分析 117
5.2 我国房地产三级市场分析 123
5.2.1 存量房市场研究 123
（1）我国存量房市场运行特点分析 123
（2）2011年全国存量房市场数据 124
（3）2011年主要城市商品住宅存量情况 125
5.2.2 二手住宅市场研究 126
（1）我国二手住宅市场发展状况 126
（2）二手住宅市场成交量分析 129
（3）二手房市场成交价格分析 131
5.2.3 租赁市场研究 134
（1）我国发展房屋租赁市场的意义 134
（2）我国房屋租赁市场运作水平分析 134
（3）我国房屋租赁市场分析 136
（4）我国房屋租赁市场存在的问题分析 139
第6章：房地产中介服务行业竞争格局分析 146
6.1 房地产中介服务行业竞争状况 146
6.1.1 房地产中介服务行业竞争的形式 146
（1）服务竞争 146
（2）素质竞争 146
（3）诚信竞争 146
（4）项目竞争 146
（5）信息竞争 147
6.1.2 2011年房地产中介服务行业的竞争格局分析 147
（1）策划代理业务的竞争格局分析 147
（2）代理销售业务的竞争格局分析 147
（3）经纪业务的竞争格局分析 147
6.2 房地产中介服务行业的SWOT分析 147
6.2.1 内部分析——优势与劣势并存 147
（1）优势（Strengths） 147
（2）劣势（Weaknesses） 148
6.2.2 外部分析——机会与威胁同在 149
（1）机会（Opportunities） 149
（2）威胁（Threats） 149
6.3 房地产中介服务行业的外资威胁 150
6.3.1 外资房地产中介服务机构四大特点 150
6.3.2 外资房地产中介服务机构带来的影响 151
6.4 房地产中介服务行业投融资及并购分析 151
6.4.1 房地产中介服务企业谋求私募融资分析 151
6.4.2 我国房地产行业投融资与并购案例 152
（1）2011年世联地产收购动向分析 152
（2）2011年九龙地产收购东方创富分析 156
（3）2011年21世纪不动产深圳泛城收购民华地产分析 157
第7章：房地产中介服务标杆企业经营策略分析 159
7.1 房地产中介服务行业标杆企业发展分析 159
7.1.1 世邦魏理仕有限公司分析 159
（1）企业发展概况 159
（2）企业四大核心竞争力 159
（3）世邦魏理仕业务发展现状 159
（4）世邦魏理仕模式发展总结 161
……另有5家企业分析。
7.2 房地产中介服务行业主要企业发展分析 193
7.2.1 美联物业（中国）有限公司分析 193
（1）企业发展概况 193
（2）企业获奖荣誉 193
（3）企业业务板块 193
（4）企业组织架构 195
（5）企业最新发展动向 195
……另有13家企业分析。
第8章：房地产中介服务行业投资战略研究 226
8.1 我国房地产中介服务行业前景展望 226
8.1.1 房地产行业发展趋势分析 226
8.1.2 行业自身发展分析 226
8.2 房地产中介服务行业投资风险分析 227
8.2.1 房地产中介服务行业政策风险及控制策略分析 227
（1）政策风险 227
（2）控制策略 227
8.2.2 房地产中介服务行业市场风险及控制策略分析 228
（1）市场风险 228
（2）控制策略 228
8.2.3 房地产中介服务行业同行业竞争风险及控制策略分析 228
（1）竞争风险 229
（2）控制策略 229
8.2.4 房地产中介服务行业核心人员流失风险及控制策略分析 229
（1）核心人员流失风险 229
（2）控制策略 229
8.2.5 房地产中介服务行业并购整合风险及控制策略分析 229
（1）并购整合风险 229
（2）控制策略 230
8.3 房地产中介服务行业投资战略研究 230
8.3.1 我国房地产中介服务行业发展战略研究 230
（1）网络化服务宗旨 230
（2）规模化经营 231
（3）品牌化战略 231
（4）国际化目标 231
（5）人才战略 232
8.3.2 对房地产中介行业品牌的战略思考 232
（1）企业品牌的重要性 232
（2）房地产中介行业实施品牌战略的意义 232
（3）房地产中介行业品牌的现状分析 234
（4）房地产中介企业的品牌战略 234
（5）房地产中介品牌战略管理的策略 236
图表目录
图表1：2006-2012年上半年中国国内生产总值增长速度（单位：%） 11
图表2：2006-2012年上半年中国规模以上工业增加值增长速度（单位：%） 12
图表3：2008-2012年上半年CPI走势图（单位：%） 12
图表4：2007-2012年上半年中国社会消费品零售总额增长速度（单位：%） 13
图表5：2005-2012年上半年中国固定资产投资增长速度（单位：%） 14
图表6：2006-2012年上半年房地产投资累计同比（单位：%） 14
图表7：2006-2012年上半年PPI指数分析（单位：%） 15
图表8：2011年以来我国利率调整一览表（单位：%） 27
图表9：2011年以来我国存款准备金率调整一览表（单位：%） 28
图表10：房地产市场体系及房地产开发价值链 33
图表11：2012年上半年北京市存量房网上签约（按经纪机构）统计图（单位：套） 43
图表12：2012年上半年北京市房屋租赁合同网上备案（按经纪机构）统计图（单位：套） 43
图表13：2012年上半年上半年成都市二手房成交量走势图（单位：套） 47
图表14：目前我国房地产中介服务行业主要产业模式 49
图表15：按公司成立方式分类图 70
图表16：按行销模式分类图 71
图表17：按业务范围分类图 72
图表18：房地产策划代理行业的代表城市及其特征 74
图表19：2007-2012年上半年房地产开发投资累计值及同比（单位：亿元，%） 90
图表20：2007-2012年上半年住宅开发投资累计值及同比（单位：亿元，%） 90
图表21：2007-2012年上半年房地产开发投资完成额当月值及环比（单位：亿元，%） 91
图表22：2007-2012年上半年住宅开发投资完成额当月值及环比（单位：亿元，%） 91
图表23：2007-2012年上半年商品住宅投资占房地产开发投资比重（单位：亿元，%） 92
图表24：2007-2012年上半年房屋新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 93
图表25：2007-2012年上半年房屋施工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 93
图表26：2007-2012年上半年房屋竣工面积累计值机同比（单位：万平方米，%） 94
图表27：2007-2012年上半年房屋新开工面积当月值及环比（单位：亿元，%） 94
图表28：2007-2012年上半年房屋竣工面积当月值及环比（单位：亿元，%） 95
图表29：2007-2012年上半年商品房销售面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 96
图表30：2007-2012年上半年商品房销售额累计值及同比（单位：万平方米，%） 97
图表31：2007-2012年上半年商品房销售面积单月值及环比（单位：万平方米，%） 97
图表32：2007-2012年上半年商品房销售额单月值及环比（单位：万平方米，%） 98
图表33：2011年各月住宅销售同比价格指数（单位：%） 99
图表34：2011年各月住宅销售环比价格指数（单位：%） 100
图表35：2007-2011年北京市房地产开发投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 101
图表36：2007-2011年北京市住宅投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 102
图表37：2007-2011年北京市房屋新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 103
图表38：2007-2011年北京市住宅新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 103
图表39：2007-2011年北京市商品房销售面积及同比（单位：万平方米，%） 104
图表40：2007-2011年北京市商品住宅销售面积及同比（单位：万平方米，%） 105
图表41：2007-2011年北京市房屋销售价格指数环比及同比情况（单位：%） 106
图表42：2007-2011年北京市新建住宅价格指数环比及同比情况（单位：%） 107
图表43：2007-2011年北京市二手住宅价格指数环比及同比情况（单位：%） 107
图表44：2007-2011年上海市房地产开发投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 108
图表45：2007-2011年上海市住宅投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 109
图表46：2007-2011年上海市房屋新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 110
图表47：2007-2011年上海市住宅新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 110
图表48：2007-2011年上海市商品房销售面积及同比（单位：万平方米，%） 111
图表49：2007-2011年上海市商品住宅销售面积及同比（单位：万平方米，%） 112
图表50：2007-2011年上海市房屋销售价格指数环比及同比情况（单位：%） 113
图表51：2007-2011年上海市新建住宅价格指数环比及同比情况（单位：%） 113
图表52：2007-2011年上海市二手住宅价格指数环比及同比情况（单位：%） 114
图表53：2005-2011年武汉市商品房（住房）销售价格走势图（单位：元/平方米） 115
图表54：2005-2011年武汉市存量房（住房）销售价格走势图（单位：元/平方米） 116
图表55：2011年12月襄阳市各区住房价格图（单位：元/平方米） 116
图表56：2007-2011年贵州省房地产开发投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 117
图表57：2007-2011年贵州省住宅投资额累计值及同比（单位：亿元，%） 118
图表58：2007-2011年贵州省房屋新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 119
图表59：2007-2011年贵州省住宅新开工面积累计值及同比（单位：万平方米，%） 119
图表60：2007-2011年贵州省商品房销售面积及同比（单位：万平方米，%） 120
图表61：2007-2011年贵州省商品住宅销售面积及同比（单位：万平方米，%） 121
图表62：2007-2011年贵阳市房屋销售价格指数环比及同比情况（单位：%） 122
图表63：2007-2011年遵义市房屋销售价格指数环比及同比情况（单位：%） 123
图表64：2012年上半年部分重点城市供给房价及需求期望房价情况（单位：元/平方米，%） 125
图表65：截至2011年8月12日部分主要城市商品住宅存量数据（单位：套，平方米，%） 126
图表66：二手房交易流程图 129
图表67：2012年上半年上半年12城市二手房成交总量走势图 （单位：套） 130
图表68：2012年上半年上半年7城市成交量同比变化图（单位：套） 130
图表69：2011年53个城市二手住宅价格表（单位：元/平方米，%） 131
图表70：2011年12月53个城市租赁市场供给租金及需求期望租金情况（单位：元/月/平方米，%） 136
图表71：2008-2012年上半年北京、上海、广州和深圳四市房屋租赁价格指数走势图 139
图表72：2008-2012年上半年成都、杭州、苏州、天津和重庆五市房屋租赁价格指数走势图 139
图表73：2006-2011年世邦魏理仕的财务状况图（单位：百万美元，%） 160
图表74：2011年世邦魏理仕收入结构图（单位：%） 161
图表75：1969-1980年世邦魏理仕的全国性垂直整合 162
图表76：世邦魏理仕的全球业务 163
图表77：易居（中国）控股有限公司的组织架构图 170
图表78：深圳世联地产顾问股份有限公司发展历程 179
图表79：2004-2011年深圳世联地产顾问股份有限公司代理业务市场份额情况（单位：亿元，%） 183
图表80：2004-2011年深圳世联地产顾问股份有限公司佣金率情况（单位：%） 183
……略
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